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S先生选择英国伦敦投资房产稳定收益成功案例_外事邦

作为房东,S先生就要收到第四个月的房租了:2600英镑。这份房租来自伦敦,按照他自己计算,就算租金不涨,五年的租金就抵得上买这套房子的首付了。

S先生在伦敦西区、泰晤士河边买了一套两居室(使用面积约合70平米),总价46万英镑,首付30%(定房预付10%,收房时再付20%)。剩下的部分,中国银行伦敦分行为S先生提供了贷款,按照25年还清计算,S先生每个月需要还款1673英镑。也就是说,租金可以完全覆盖按揭,还富余不少。

这笔投资很划算。中介向S先生透露,他买的这套房子如今已经涨到52万英镑,而且租金未来的涨幅也不会令他失望。2012年底,当他决定买这套房子时,租金的报价是2000英镑,

S先生只是众多在伦敦买房的中国人之一。

当初决定买房投资时,S先生选择了三个国家:美国、澳大利亚和英国。但在进行了各种咨询之后,S先生将目标定在了伦敦。一方面,他的女朋友曾在伦敦留学;另一方面,S先生认为伦敦的投资价值更高。因为与澳大利亚不同,伦敦的房地产政策对海外投资者不征收资本利得税(如房产税),而且出售房屋也不像澳大利亚那样,规定只能出售给本国人。也就是说,如果S先生现在决定卖掉这套房子,他会净赚6万英镑,不需要给英国政府上缴任何税。排除掉美国是因为,英国的房地产政策倾向于保护业主,而美国倾向于保护租户。“比如我这套房子每年2200英镑的管辖区政府税,就是租户交的。”S先生说。

在买房之前,S先生拿到一张很长的白色清单。单子的长度令人咋舌,“详细到打印的费用。”S先生说。这是外事邦的顾问给到的参考信息,只要在这个系统中输入房屋总价,系统就会算出各种普通购房者能想到、想不到的与这套房有关的各种事宜。S先生的这张清单上,不仅包括他要支出的费用,还包括出租房屋将得到的收益,以及如果在5年后卖掉房子会得到多大收益。根据计算,如果S先生5年后卖掉这套房,还清剩余贷款,剔除出售的成本和租金收入后,按照房地产市场以5%的增长估计,他可以获得的收益是13.7374万英镑。

S先生的收益大大得益于英国对海外投资者的政策。早在金融危机前,英国政府就规定外国投资者并不需要缴房产税,而英国本土居民如果进行房屋交易,需要缴22%至27%的房产税。这就决定了对于英国本土居民来说,投资房地产的收益远没有海外投资者多。

在伦敦买房的中国人有60%以上都是为了投资,这部分购房者往往会在一段时间后进行房屋交易,另外有40%的购房者是出于自住,这部分主要是持有英国护照的华裔。

外国投资者需要缴付的惟一税种是印花税,S先生的清单显示,印花税税率是3%,合计1.38万英镑。英国的印花税根据不同的交易价格有不同的比例,S先生的房价在25万至50万英镑这一档,税率3%,中国购房者大都处于这一档;另一档是100万至200万英镑的购房金额,税率5%。

外国投资者购买伦敦的房屋,需要至少首付30%。中国银行伦敦分行为S先生提供了总额为32.2万英镑的贷款,利率3.85%。和在美国以信用为基础的贷款不同,中国银行伦敦分行的贷款视现金流为基础。“我打印了一份我的年收入、年底奖金以及基金流水,别的都不需要提供。”S先生说。不过,客户要为银行的服务支付费用。S先生这一项费用是1895英镑。除了中国银行伦敦分行,部分英国银行也会向中国业主提供贷款,但要求相对较多。

对于中国投资者来说,还有一个汇款的问题。根据中国外汇管理的相关法规,每年每人的结汇金额不得超过5万美元。S先生决定购房时预付了10%,即4.6万英镑,收房时又预付了20%,即7.2万英镑。他使用了家里4个人的外汇额度,顺利将钱汇出。不过,对于金额更大的支付,银行可以提供一些特殊通道。比如买够相当数量的私人理财产品,然后这家银行通过其海外分行以此作为抵押,再贷款给客户,直接支付给房地产商。不过,中国人在英国买房基于风险的考虑,一般会首选20万至30万英镑的房产,而不会一次性投入超大金额。

而伦敦之外的其他英国城市,房价也没有那么贵,比如在曼彻斯特大学附近,两居室的房子售价约在15万英镑左右;而就房租而言,每月约为1000英镑,平均每年增长3%至5%。

S先生的女朋友在伦敦上学时,关系最好的三个朋友都在伦敦买了房。她正在办移民,如无意外,可能在今年12月完成,不过,最近两三年,他们在伦敦的这套房还不会自住,仍然用于出租。

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