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外事邦海外房产平台:美国房地产交易必须知道的“潜规则”

外事邦2022-11-24 10:23:11

对于大部分购房者来说,买一套称心如意的住房对于大多买家来说是一个难能可贵的事。

更何况是在购买海外房产!但是投资人在刚开始了解或是准备购房海外房产时非常茫然,刚开始接触美国房产时不知道从何下手。

还不了解美国的房地产交易中有哪些规则。

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其实在美国购房像游戏一样也有它自己的一套“潜规则”

尽管没有绝对要遵循的“规则”,但也有比较好的做法和行之有效的规律。

今天,小邦主收集了大家最为关心、最经常问到的问题,来解析相关“潜规则”;

1. 美国税率变动较频繁

美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格。

在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就会越多。

而且美国房产税税率变动较频繁,其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值,按照最终得出的结果来制定房产税的税率。

每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,准备入手和已经入手美房的朋友记得关注房产税!

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2. Option对买主非常重要

这里所说的Option指的是终止合同权(Termination Option)

为了保护消费者(买方)的利益,在美国许多州的房地产买卖合同中,有一个或者类似的重要的条款,简称Option,这一条款对于美国房产的买方非常重要。

这样的条款在美国各州类似但也有差异;

  • 以德州为例
该条款就是给已经签约并存入定金的买方在一定的时间内(7-10天,有些州可达15天)可以以任何理由解除合同,定金将如数退还给买方;
买方损失的只是Option Fee(50-100美元),Option Fee是买方与卖方在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖方的费用。
如果买方买成了这栋房子,卖方要把Option Fee退还给买方。

在Option期间,卖方不可以再和其他的买方签约,而买方可以无条件的终止合约。

这一条款对美国房产的买方非常有利,一般是买方在这期间请专业的房屋检查师(Home Inspector)做全面的房屋检查;

如果发现有重大问题,例如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方,买方就可以单方终止合同,定金退回的。

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3.美国买房其实比租房更划算

不管你是之前去美国旅游、考察还是刚刚移民美国,只要稍微关注美国房产市场,就会发现,美国房价整体来讲并不是很贵,只是某些人口稠密的大都市房价会很高。

但是就租金及水电费而言就不管在什么区域算下来都要比买房显得贵些,所以大多数人都更愿意贷款买房。

而且,在美国买房可免缴个人所得税,美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策,对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。

4.在美国买房需要购买房屋保险

美国的房屋保险是必不可少的,买房者为自己的房子购买的保险为最基本的保险—美国房屋保险。

对于贷款买房者来说,贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险,否则将不会通过贷款;

虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险,但为了避免房子发生事故所产生的损失,通常房主也都会购买房屋保险作为保障;因为谁都不愿意承担六位数损失的风险。

美国房屋保险分成被分为三类:屋主保险、住户保险和地震保险。
屋主保险:保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。
住户保险:范围包括除水灾、地震、战争、核能意外等自然灾害外的意外损失。
地震保险:包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常排除在大多数的保险条款之外。主要是在美国地震多发的西海岸如加州需要额外购买次险。

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5.用现金在美国买房签约14天内可退房

想在美国买房的人,也可上网查询自己选中房屋的所有情况,然后交相应的定金,在一定时间内交房。

如果是现金买房手续会更加简单。如果一切正常,一般14天后合同生效。

买方在这段时间内可请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现有质量问题,可以单方面中止合同。

即使签约付款买主一般也可以在14天内随时退房。(PS:不过各州不同,具体需要咨询当地经纪人)

6.小区选择,环境和地段尤为重要

我们国家大多数以家庭为单位的购房者都喜欢大房子,宽大的居住空间能陈列更多华丽精美的家具,还能给家庭成员有所私密性的空间。

但是在美国买房子并不是越大越好,小区周围的环境和安全性是主要的重点。

首先,院子这么大,草坪,树木一定不少,如果是你自己整理院子的话,每天你就不用干别事情了,一天你都打扫不完,如果雇人的话,会是一笔不小费用。

在买美国房产时候区域,地段也很重要,好的小区好的地段指环境、安全、便利都比较好的区;

封闭式小区的安全系数高,管理费用也会相对高些;

好的环境具体指的是房子周围有公园或者湖景、山景等,安全具体指的是所在区域发案率低,邻居素质高(有个好邻居很重要);

便利具体指的是离学校近,离商场近,当然不能太近,太近就过于喧嚣了。

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7.“精装成品房”不包括家具

进入一个房子,装饰通常是你注意到的第一件事。

也有可能被房子的软装成列出的房屋格局所吸引。

但要记住,你买的是房子,不是里面的东西,一旦你签了合同,灯具、地毯、沙发和艺术品都会随你买下房屋而撤走;油漆的颜色,墙纸和地毯将保留。

买入房屋最终的风格自然还是由你来决定的。

8.没有绿卡可以在美国买房

美国是一个移民国家,并且非常欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。

任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真或电子签名在互联网上完成交易。

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9. 但在美国买房并不代表能移民

虽然非美国公民可以在美国买房,但却不能借此获得美国身份。

不过,办理绿卡的移民申请人可以买房。因为在美国,房产管理与移民机制是相分离的。

也就是说,美国移民局不会因为你要美国买房了就给你办理移民相关手续。

而且虽然申办EB-5移民同在美国购房置业并不矛盾,但用于个人购房置业的款项不能算作EB-5移民的花费。

10. 新移民想贷款最好要先找工作

在美国买房前需要完成第一步工作,就是申请银行贷款预批(Ioan Pre-approval)。

在贷款前银行会要求查询买家的信用报告以及提交相关证明文件,银行会审查确认你的雇佣状态,根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况,出具一份书面证明文件,证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款;

房贷预先批准(Pre-Approval)最直接的也就是体现买家购房意愿和购房能力。

也就是说,没有工作就没有信誉,也就不给贷款。

但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录,就能轻而易举地从银行贷到款。

还有美国房产投资问题,联系小邦,专业海外房产顾问为你解析指导,还有海外当地团队在线预约看房!

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有哪些国家可以购房移民?

目前,真正施行购房移民政策的国家有:葡萄牙、西班牙、意大利、塞浦路斯和希腊。其中,葡萄牙的购房移民项目即“黄金居留许可签证”自2012年开放以来,一直备受中国投资者青睐。对于英国、美国、加拿大、澳洲等国,购买房产只能对申请移民时的资产证明有帮助。

购买海外房产之后,如果不是自住,那该如何打理?

您可以寻找当地的房产托管机构进行维护、打理,也可以选择我们外事邦服务,外事邦可以提供一站式装修、设计、租售及物业管理服务,让您海外置业无后顾之忧。

海外买房如何 “以房养学”?

房产的收益主要来自房产持有期间的升值和房租收入。“以房养学”便是以房产的收益来满足上学的支出。 比如:子女在英国留学,便可以尝试在大学附近投资一套房子,不仅可以自住甚至还可以考虑出租,留学期间的房产升值收益和租金收益可以抵消部分或全部的留学费用。

有哪些海外买房的热门城市?

海外买房的热门城市主要是发达国家的政治、经济、教育等资源富集的城市和发展中国家的具有高成长空间的城市。如:英国的伦敦、曼彻斯特,美国的纽约湾区、旧金山湾区、洛杉矶,加拿大的温哥华、多伦多、蒙特利尔,日本的东京湾区、大阪,澳洲的悉尼、墨尔本,马来西亚的吉隆坡,菲律宾的马尼拉等。

海外房产有学区房一说吗?

学区房并非是中国特色,在欧美许多发达国家,尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象。 与中国类似,美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则,任何居住(租房也可以)在学区内的孩子,都享有免费教育的权利;而读私立学校则不受学区限制,通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,学区房的溢价现象也较美国更为明显。英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右,个别地区则会超过30%。

购买海外房产一般都有哪些费用?

在不同国家购买房产的费用一般不同,但有些费用,例如房产交易税费、律师费、估价费、交易经纪费、保险费等是较为常见的费用。

「永久产权」及「租赁产权」有什么区别?对业主有影响吗?

「永久产权」意味着业主永久拥有建筑物及其土地,并无需支付年度地租。业主有责任维护建筑物的结构–屋顶和外墙。 「土地租借权」又分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。 另一种是无限的永久租借权,租借人每年均须依租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

海外房产产权都是永久的吗?

不同于中国的土地国有制,房屋70年产权年限,一般来说西方国家土地是私有制的,在国外,土地产权的形式主要分为两种:一是永久产权(999年),另一种为租借权。

购买海外房产怎样申请按揭贷款?

第一步:联络贷款机构,可找外事邦 第二步:贷款机构会为您查找合适的贷款方,一般是银行 第三步:向贷方提供最近收入证明、资产证明等各类相关文件 第四步:贷款方会按照物业购入价向您提供贷款比例

购买海外房产可以贷款吗?

可以,不同国家、不同物业类型都有不同的贷款比例(首付20%-50%)和时间期限(3年-30年)。

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