外事邦海外房产平台：2023年日本房产值得投资吗？

日本作为与中国一衣带水的邻国，文化背景极其相似，时差少、治安好，且教育医疗水平世界领先，春来赏樱，夏日花火，秋宜观枫，冬泡温泉，十分适合投资和自住。

从长期看，投资日本房产可以规避单一市场的系统性风险，对冲汇率风险，并长期获取相对稳健的投资收入。同时作为世界热门投资国家，日本于2020年成为亚太区不动产投资额最高地区。今天就来跟大家聊一聊，随着疫情的好转，日本房产优势有哪些？

01、永久产权且无公摊

日本实施的不动产登记制度与我们国家的登记制度比较类似，实施政府主导的登记制度。在日本的不动产登记由政府下属法务局管理，买卖双方的交易需要在法务局登记过户后才认定为该不动产权利转移。

登记完成后，政府出具的权利证明是不动产《登记识别情报通知》，其作用等同于我们的房地产权证。产权为永久产权，没有限制，产权的信息可以在日本法务局查得到。日本房产实际购买面积即为得房面积，无公摊面积。

02、价格透明公道合理

日本不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化。在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子市场交易中的现在价值。

03、投资门槛低，买房聚划算

日本地少人多，东京，大阪地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量房源用于出租。无论是日本上班族还是游客，20-30平方米的套房即可满足一般的租客自住需求。整套新房价格在200万人民币左右。

对于多数的中国投资客来说，投资东京、大阪等热门日本城市的不动产，门槛不算高。对于一些打算游学或者留学的人士，更是租不如买，将来学成归国后还可以继续收租。

04、高租售比，低持有成本

相比全球其他重点城市，日本房地产价位并不算高昂。以上海、北京及台北为例，房价与东京不相上下，但这些城市的租金水平却大幅低于东京。大阪的房价低于韩国首尔，但租金水平大幅高于首尔。

▲东京、大阪租金收益率更是位于全球前列

在房产持有期间，每年客户需要缴纳固都税：包括固定资产税和都市计划税，总金额仅占房价的约千分之3-4（最高不超过1%，具体以房产类型及市场评估价为准）。以一套20平米的单身公寓为例，每年的固都税约在5-6万日元（约3000人民币）。固都税的收取以土地评估价与建筑评估价为准，而非市场售价。

05、租房市场庞大，租赁体系稳定健全

因历史和文化背景影响，价值有重视租赁权的法律与专业中介的存在，日本的租房市场庞大，其住房自有率低于中国，美国。

▲日本市中心到郊区最想租住变化

随着疫情的好转，部分商圈在经历了短暂的人口外流之后，迁入人口再次上升，租房市场也出现回暖。上班族恢复了正常的工作生活，距离市中心近、通勤时间短的住宅出现了更多的需求市场。

在日本，自己有房产的人约占总数的50%-60%，租房占比约30%-40%，而且日本的租房热还在加速升温。根据东京大学的调查数据，85%的日本年轻人婚后选择租房住，还有10%的人是住在父母家里或公司宿舍，自己买房的只占5%。

年轻一代的日本人更倾向于租房，租房需求旺盛！主要原因体现在以下几点：

文化习惯：不同于中国，日本父母没有资助子女购房的传统，因此，房价对于刚刚进入社会的一代来说，负担仍然较大；
租售同权：日本人租房和购房能够享受到的市民权利差别很小，且享有同样的受教育权利，没有“学区房”一说；
法律明晰：日本法律重视租客利益，除非租约内有关于“租期内解约”的相关约定，租期内房东不可单方面解除租约；
专业服务：日本庞大的租房市场孕育了专业的服务机构，专业房产中介，担保公司，管理公司的存在令租房变得轻松简单。

同时日本租赁体系健全，在日本租赁房产除了可以享受到便捷的一条龙服务之外，在法律与行为规范上也有相应约束。

日本有专业的房产管理公司代管外国人购买的房产，租客会在租赁房产时向保证公司缴纳费用或提供连带担保人，在选择保证公司的情形下，保证公司会在房东出租前严格稽核租客的财务状况，即使租客违约，保证公司也会先行赔付房主租金。

06、购房投资回报率客观

房产投资者最关心的是莫过于投资回报率。根据市场统计的数据，日本的大阪和东京，一套房子的平均租金回报率，分别为5.91%和5.76%，大阪仅次于达拉斯，全球排名第二，东京全球排名第四。我国的一线城市北上广深的租金回报率均没有超过2%，可见其差距。所以，不管是从投资的回报收益率，还要从投资的风险性来看，日本东京、大阪等地房产都是值得投资的。

日本不动产经济研究所(东京新宿区)的数据显示，2022年东京圈新房的均价为6288万日元(约合人民币328.23万元)，连续2年创出历史新高。

房价比上年上涨0.4%，虽然涨幅较小，但平均的套内面积下降1%，降至66.1平方米，比10年前缩小6%。