在讨论房地产投资的时候，往往会关注初始成本，但也不能忽视运营租赁物后的成本。“固定资产税”是一个大的支出。购买租赁用的土地和建筑物的时候，和购买自己家的时候一样，每年都要缴纳固定资产税。这次就来了解一下房地产投资中需要了解的固定资产税的基础知识。
固定资产税
固定资产税是指，对单独住宅或公寓等建筑物和土地、事业用机械和备品等折旧资产等征收的税金。对于公寓，根据其持有的股份，需要缴纳建筑物和土地两者的固定资产税。
- 纳税义务人是所有者：
固定资产税的纳税义务人是建筑物和土地的所有人，不是使用者。每年1月1日(征税的基准日)，向各自治团体的固定资产台账中登记为该固定资产所有者的人发送缴纳书。即使在一年的中途因搬家等原因转让了固定资产，那一年的1月1日拥有固定资产的人也有纳税的义务。
因此，在年中进行单独住宅或公寓的买卖的情况下，买方按日计算向卖方支付固定资产税已成为房地产业界的惯例。
- 一年支付四次：
固定资产税的缴纳期限原则上是“4月、7月、12月、2月”，每个自治团体也可以规定缴纳期限。另外，也可以作为全期全缴一并支付。例如，东京都23区(※)2021年度的固定资产税缴纳期限如下。
第一期缴纳期限为2021年6月1日~ 7月1日(缴纳期限为7月1日)第二期缴纳期限为2021年9月1日~ 9月30日(缴纳期限为9月30日)第三期缴纳期限为2021年12月1日~ 12月27日(缴纳期限为12月27日)第四期缴纳期限为2022年2月1日~ 3月2日(缴纳期限为3月2日)
※通常，固定资产税的缴纳地点是市区町村，但东京都23区内的规定是特例向东京都缴纳。
固定资产税与所得税等不同，是由各个自治团体计算固定资产的价格和纳税额，并通知纳税人的“征收课税方式”。因此，每年都会收到固定资产税缴纳单。这里记载了缴纳期限，所以可以确认一下。
对象是土地、建筑物、折旧资产房地产投资中固定资产税的课税对象大致如下：
土地:有租赁物的土地
建筑物:出租房屋或公寓的房间
折旧资产:除土地、建筑物外，包括供事业之用的，不超过20万日元的一次性折旧资产和小额折旧资产除外。
另外，关于不动产租赁物，分为公寓和单独住宅这样的“建筑物”和它们所建的“土地”等，分别征收固定资产税。
- 固定资产税是必要的经费
关于作为租赁物的建筑物和土地的固定资产税，是租赁创业的必要经费。但是，租赁物的一部分在自己居住用等事业目的以外使用的情况下，只有与事业用部分对应的部分是必要的经费。另外，必要经费时的账目科目是“租税公缴”。
- 固定资产税的计算方法
1. 计算式：
固定资产税的计算公式是“固定资产税评估额×1.4%(税率)”。另外，1.4%的税率是标准税率，根据市町村的不同会有所不同。
2. 固定资产税评估额：
固定资产税,评价额是固定资产税的课税标准评价额。另外，固定资产税评价额是登记执照税和不动产取得税的课税标准。
3. 土地的固定资产税评估额：
土地的固定资产税评价额被认为是“公示价格的70%左右”。具体来说，一般采用“路线价方式”，即根据土地的用途和情况，在主要街道上标注路线价，考虑到土地面积是小还是大，计算出土地价值。另外，对于公寓等区分所有建筑物所建的土地，与所有者的专有部分对应的税额作为土地的固定资产税被征收。
4. 建筑物的固定资产税评估额：
建筑物的情况下，虽然是以“再建一次相同的建筑物时所花费的费用”为基准来决定的，但是应该考虑经年老化来计算。建筑物的固定资产税评价额一般是建筑费用的50 ~ 70%。具体的计算公式如下。
“评价额=重建价格(※1)×经年减分修正率(※2)×占地面积×每评分1分的金额(※3)”
※1建造同一建筑物时所需的建筑费用
※2根据使用年限的房屋价值减少率
※3“1日元×根据物价水平的修正率×根据设计管理等的修正率”
另外，对于区分所有的公寓，对其专有部分征收固定资产税。但是，如果是同样的布局，同样的面积，和楼层数无关，评价金额也是一样的。
