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外事邦海外房产平台:日本房龄40年以上老房子还能买吗?

2022-05-10 12:20:13
  • 如何定义老房子?

外事邦海外房产平台了解到日本老房子是指房龄40年以上而且期间没有经过整栋翻新的公寓楼,这种房子在性能和政策优惠上,跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别,因此以此分割会比较有代表性。

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1、房龄40年以上:简单来说就是在新耐震标准(1982年)之前建成的房子。因为这种房子在性能和政策优惠上,跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别,因此以此分割会比较有代表性。

2、没有经过整栋翻新:整栋翻新不是指大规模修缮,或者个别房屋翻新的情况,而是指以楼为单位的整栋翻新。这种情况在日本比较少见,由于施工方法、设计、预算的不同,翻新后的房子的成色与性能难以一概而论,所以这里先不做赘述。

3、公寓楼(マンション):与公寓楼区别的主要是木造的一户建和普通公寓(アパート)。因为这两种建筑本身的物理耐久度,要远小于钢筋混凝土结构的公寓楼,且因为不存在管理组合,比较容易进行整栋翻新或者推倒重建的决策,因此与上一项类似。

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02、哪种抗震性的老房子可以买?

抗震性意味着房屋的安全性,目前日本市面上的老房子关于抗震性主要有以下3种情况:

1、通过耐震补强,使房子满足新耐震基准的房子;

2、从建成至今,始终维持旧耐震基准的房子;

3、房子年久失修,连旧耐震基准都不能满足的房子。

如何判断房子的耐震情况,其实只要拿到《耐震诊断书》即可。这份文件通常会在预约看房之后由中介交付(连同的还有房子的重要事项调查报告书),通过阅读里面的内容(或者让你的中介帮你解说),就可以知道房子属于以上哪种情况。

不过,并非所有的公寓都有进行耐震诊断的义务。对于没有进行过耐震诊断的房子,其耐震性就只有地震真正来临的时候才会知道房子抗震性如何。

对于有耐震诊断书的房子,如果其结果为上述1的情况(满足新耐震基准),那么该房屋就可以享受所有相关的政策福利,例如:贷款减税、登记费用减免、给付一时金等。

房屋中介会非常积极地在广告上将这一结果标出来,相反,如果你在广告上没有看到诸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之类的字眼的话,那99%的情况下这套房子就不满足新耐震基准。

反之,如果房子是上述2/3的情况,耐震诊断书也会明确记载具体情况。特别要注意的是对于第3类的情况,绝大多数银行对此房的评价都会非常低——这也意味着你只能通过现金或者极少数条件宽松的银行贷款购买。

而对于没有耐震诊断书的房子来说,银行则会具体根据房屋的情况,分别判断按照2还是3的情况处理——换言之必须尝试一次申请贷款才会知道结果。

在这里给出的建议是:对于第1类的老房子,可以放心购买;对于第2类的老房子,则需要房子所在地的地震危险度进行具体分析,如果地震危险度较低也可以购买;对于其它情况的老房子,则不推荐购买。

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03、老房子的物理寿命有多高?

关于老房子的物理寿命,目前常见的有以下两个疑问:

1、我看国土交通省的政策说钢筋混凝土结构的房子寿命只有47年,这套房子现在房龄40年了,应该日子不多了吧?

实际上,国土交通省给出的47年这个数字,指的是钢筋混凝土结构的房子的「法定耐用年数」。这个法定耐用年数,主要是税法的概念,用来为经营者提供一个进行摊销(日语是減価償却)的时间范围。

这个耐用年数的概念不仅出现在房地产中,像电脑、手表、软件、家具等商品中都有耐用年数。举个例子:电脑的法定耐用年数为4年,意为购买电脑的人在记账时最长能将这台电脑分4年进行摊销。实际上根据使用者对电脑的爱护程度、元件更换次数、使用方法等不同,报废年限不受限制。

买家只需要记住:47年仅仅是一个税法上的概念,与房子实际的使用寿命并没有直接关系。

2、我在SUUMO、Homes上最老的也就只见过房龄50多年的房子,是不是50年以上的房子寿命到了都拆掉了?

为什么市面上少有房龄上超过50年的房子呢?原因很简单,日本在二战之后才开始大面积兴建钢筋混凝土结构的公寓住宅,在此之前,民间的住宅多以轻量的木质结构为主。因此从年份上推算可知,之所以50年以上的房子稀少,并不是因为50年就达到了房子的寿命,而是因为在日本房地产市场里是几乎不存在50年以上的公寓住宅的库存。

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相比于纽约、伦敦、巴黎三个西方老牌工业化城市,东京的50年房龄以上的公寓住宅库存比例仍然非常稀少。特别是纽约和伦敦,1/3以上的住宅都是50年以上的老房子,而100年以上的房子也不在少数。这一点也从侧面证明了,钢筋混凝土结构理论上的物理寿命,实际上是可以远超50年的。

04、目前市面上老房子的特点

1、有个性的翻新房多

这其实是由于日本的房地产行业的业态所造成的。我们通常看到翻新后再出售的房子,都是由购买再贩卖者经手的。这种业态可以理解为集合了中介、装修、设计、投资为一体的综合公司。

这种商业模型,要求房子在翻新后居住体验上必须有比较大的提升,消费者才能认同出售时的价格。因此房龄高、室内装修成色较差的老房子自然就成了他们的首选,从而也就导致了老房板块中翻新房的比例较高、挑选余地变大。

相较于新公寓来说,翻新过的老房往往更具个性:首先从装修上来说,由于每套房子都是独立企划、销售的,因此常常会出现一些新公寓中难以寻觅到的独特设计,例如适合单身贵族和丁克的巨型单间(Studio)、为爱酒人士设计的留有酒柜区域的厨房、适合居家办公的迷你书房等。甚至在装修风格上也是花样繁多而大胆:北欧风、纽约布鲁克林风、西海岸风、咖啡风应有尽有,女性买家对此好评颇高

另外,老房子还有一些相比新房不多见的设施,例如阳台爱好者追求的屋顶阳台、方便小户型住户收纳的外置仓库、月供极低的专用停车位等等。可以说是老房子的一大特色。

2.房屋质量参差不齐

这点恐怕是在挑选老房子时最头疼的问题了。毕竟日本的建筑标准越接近现代越严格,老房子不可避免地会出现一些坑需要我们注意。这里用表格的形式来列举常见的质量问题和挑选时要注意的点。

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3、地段价值占比高

房屋的地段,往往会对其宜居性产生决定性影响,早期房屋的建立主要依据以下两点:

自然地理位置好:早期的建筑技术不如现代发达,特别在防范自然灾害(例如地震、洪水等)上是不如现在的。而这种自然要素短期之内是不容易改变的。因此从现在的视点来看,老房子往往都占据着地盘坚实、排水出色、少灾少变的「好地」。

地段发展潜力大:当然,不同于自然因素,这个因素是会随时间而发生明显改变的。在当时人们看起来宜居的地方,到如此有可能变成了鬼城一文不值,也有可能发展至今已变得身价百倍。未来也是一样,现在看起来宜居的地段,将来既有可能一文不值、也有可能身价百倍。

那为什么一些老房子建了这么久都没有拆掉?无非就两种情况:

没有能力拆这栋房子。拆房子是要付出代价的,拆建都需要成本,拆除时居民如何安置是个问题,拆除后土地或者新建的建筑能否顺利出售也是个问题。对于管理问题严重的公寓来说,将来等待的很有可能不是拆除重建的命运,而是慢慢变成废墟的命运。

没有必要拆这栋房子。换句话说,这栋房子本身已经有足够多的价值。比如,室内环境足够舒适、便利的交通、优秀的管理等,使得它即使是一套老房子魅力也不输新房,因此没有拆除的必要。这种房子业界一般称之为古董公寓(ビンテージマンション),也是我们在挑老房子时所追求的终极目标。这种公寓尤其容易出现在小资型地段,因为这些地段的居民相对家境宽裕,对公寓的修缮管理上心;周边配套设施齐全、交通也比较方便。

综上所述,如果老房子占据着的自然灾害较少的好地段,是得天独厚的优势,而如果房子周边地段属性良好、管理妥当的话,则前景无限,可以长期享受舒适宜居的生活;而如果房子周边地段堪忧、管理吃力的话,短期也许还能维持,长期来看必然会显著影响到生活质量。

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05、老房子的价格优势

目前市面上老房子每平米单价要远低于新房。在东京23区新房动辄就要100+万/平米的时代,一套翻新过的老房子在同等条件下大约只需要新房的5-6成,不可谓不便宜。低房价不仅能节约每月的开销,更重要的是让我们有更多的机会居住在更加便捷、舒适、甚至是梦寐以求的地段。

从长期看,老房子的价格目前仍处于低位运行,维护得当未来仍然有可观的升值空间。根据日本房地产历年的数据:从泡沫经济新房为王的年代,到2016年二手房反超新房,仅仅用了不到30年的时间。而如今新房价格的居高不下,也在间接拉动老房的需求上涨。

二手房市场平均成交房龄连年上升、买取再贩卖市场规模更是急剧上升。再看回欧美老牌发达国家的房地产,翻新房市场占比与老房子库存占比也远超日本。我们有足够的理由相信,老房子的价值在未来能够走得更远。

总结一下,在进行日本房产投资时,老房子实际上也是不错的选择,然而购买的话需要进行详细的甄别,包括耐震诊断、管理状态、装修成色等,其中地理位置与管理状态往往是最关键的因素。

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