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美国房产交易的相关法律要点

外事邦2021-11-30 11:04:46

对于要买美国房产的朋友来讲,也要对美国房子交易的相关法律有所了解,因为买房子毕竟是人生中的一件大事,而且金钱也比较多,还是美国房产,如果有疏忽可能对经济造成损失。

终止合同权(Termination Option)

房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的一笔投资,同时不像其他商品一样可以退货。因此,为了保护消费者(买主)的利益,在美国许多州的房地产买卖合同中,有一个或者类似的重要的条款,称之为,(简称Option),这一条款对于美国房产的买主非常重要。

这样的条款在美国各州类似但也有差异,以德州为例,该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天,有些州可达15天)可以以任何理由解除合同,定金将如数退还给买主,买主损失的只是Option Fee(50-100美元),Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子,卖主要把Option Fee退还给买主。

在Option期间,卖主不可以再和其他的买主签约,而买主可以无条件的终止合约。这一条款对美国房产的买主非常有利,一般是买主在这期间请专业的房屋检查师(Home Inspector)做全面的房屋检查,如果发现有重大问题,诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方,买主就可以单方终止合同,定金退回。在大多数情况下,只检查出一些小的问题,这时买主会要求卖主做一定的维修,往往卖主会接受买主的要求,把损坏的或不工作的地方修好。

美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产,保护了美国房产买主的利益。

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赔偿金储备系统(Recovery Fund)

如果美国房产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失,买主或卖主告到法院,这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃,或者法院判决下来,要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失,但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候,仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经济上合理的赔偿是远远不够的,这个问题怎么解决?

美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案,以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定,是由各州政府制定的,因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。

每个经纪人刚考到执照时交的,大约10美元,然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右) ,一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元,最高是170万美元,一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低,在50万美金左右。一般来说,一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立使消费者的利益真正的得到了保障。

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  • 产权公司和产权保险

国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金,占用卖主所卖的房款,甚至铤而走险卷走客户资金的事件,那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢?美国房产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。

产权调查( Title Search)

当买主与卖主签订了买卖合同后,产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录,即个物业的产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,就一定要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

产权保险(Title Insurance)

如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

提供第三方账户(Escrow Account)

在美国绝大多数州政府为了保持美国房产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则,一旦卖主违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以,定金不能存放在经纪人手中,只能存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

产权转移过程

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文,把一些费用,诸如: 佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除,并立即支付给卖主,所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

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有哪些国家可以购房移民?

目前,真正施行购房移民政策的国家有:葡萄牙、西班牙、意大利、塞浦路斯和希腊。其中,葡萄牙的购房移民项目即“黄金居留许可签证”自2012年开放以来,一直备受中国投资者青睐。对于英国、美国、加拿大、澳洲等国,购买房产只能对申请移民时的资产证明有帮助。

购买海外房产之后,如果不是自住,那该如何打理?

您可以寻找当地的房产托管机构进行维护、打理,也可以选择我们外事邦服务,外事邦可以提供一站式装修、设计、租售及物业管理服务,让您海外置业无后顾之忧。

海外买房如何 “以房养学”?

房产的收益主要来自房产持有期间的升值和房租收入。“以房养学”便是以房产的收益来满足上学的支出。 比如:子女在英国留学,便可以尝试在大学附近投资一套房子,不仅可以自住甚至还可以考虑出租,留学期间的房产升值收益和租金收益可以抵消部分或全部的留学费用。

有哪些海外买房的热门城市?

海外买房的热门城市主要是发达国家的政治、经济、教育等资源富集的城市和发展中国家的具有高成长空间的城市。如:英国的伦敦、曼彻斯特,美国的纽约湾区、旧金山湾区、洛杉矶,加拿大的温哥华、多伦多、蒙特利尔,日本的东京湾区、大阪,澳洲的悉尼、墨尔本,马来西亚的吉隆坡,菲律宾的马尼拉等。

海外房产有学区房一说吗?

学区房并非是中国特色,在欧美许多发达国家,尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象。 与中国类似,美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则,任何居住(租房也可以)在学区内的孩子,都享有免费教育的权利;而读私立学校则不受学区限制,通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,学区房的溢价现象也较美国更为明显。英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右,个别地区则会超过30%。

购买海外房产一般都有哪些费用?

在不同国家购买房产的费用一般不同,但有些费用,例如房产交易税费、律师费、估价费、交易经纪费、保险费等是较为常见的费用。

「永久产权」及「租赁产权」有什么区别?对业主有影响吗?

「永久产权」意味着业主永久拥有建筑物及其土地,并无需支付年度地租。业主有责任维护建筑物的结构–屋顶和外墙。 「土地租借权」又分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。 另一种是无限的永久租借权,租借人每年均须依租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

海外房产产权都是永久的吗?

不同于中国的土地国有制,房屋70年产权年限,一般来说西方国家土地是私有制的,在国外,土地产权的形式主要分为两种:一是永久产权(999年),另一种为租借权。

购买海外房产怎样申请按揭贷款?

第一步:联络贷款机构,可找外事邦 第二步:贷款机构会为您查找合适的贷款方,一般是银行 第三步:向贷方提供最近收入证明、资产证明等各类相关文件 第四步:贷款方会按照物业购入价向您提供贷款比例

购买海外房产可以贷款吗?

可以,不同国家、不同物业类型都有不同的贷款比例(首付20%-50%)和时间期限(3年-30年)。

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