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外事邦海外房产平台:影响美国房子价值的因素有哪些?

外事邦2021-12-01 10:43:37

与国内一样,城市发展城市、区域、地段、配套、环境等是影响房屋价格的重要因素,这点同样适用于美国。但美国的房子也与国内的房子有很多不同之处,比如并不是房子越老越便宜;新房不一定比二手房贵等。以下就中国人在美国购房的常见问题进行了汇总并解答,希望能对置业者有所帮助。

一、美国新房和二手房价格差别大吗?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。 

在美国,新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市,属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市,经过长期的发展,拥有较优良的学区、完善的生活设施,优美的环境,但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的,一般15-30年完成兴建,每一座城市内的住宅会有相近的房龄。例如,在圣马利诺市,住宅主要是在1920年至1940年间建造的;而在奇诺岗市,住宅是集中在1987年建造的。 

如果你想买到一套新房,这并非不可能,但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城,周边都是新建的房子,基础设施可能相对不夠完善。因此,不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子,因为这样一方面会让你的选择余地很小,让你错过很多好房子;另一方面,选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲,比如说城市发展不成熟,生活不方便,学区不好等。 

当然,也不排除这样的情况:有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子,然后重建新房,但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

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二、房子是不是越老越不值钱?  

在美国,老房子不一定不值钱或者不好,根据房屋的状况的不同,价值差别会很大。一方面,房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧,价值降低。对于木制房屋来说,一般可以将每10年看作一个阶段,如果不进行保养和翻新,房龄越大,价值越低;如果一直没有汰换更新设备, 房龄超过40年可以算是相当老旧的房子, 几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持著适当的保养,翻新,房屋价值可能仍然很高的。 

这里要提一下,美国有些老城市为了保持其城市文化特色,特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观;如果要对自己的房子进行翻新,可以根据喜好随意改变房屋的内部构造,但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面,房子的土地部分,会随着当地经济的发展和人口的增长而。 

总之,选择房子的时候,不仅要看它的建筑年代,也要看它的内部保养状态,看它近是否经过翻新等。如果房屋保养得好,大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的;当然也不排除相反的情况,如果当地环境变坏, 经济衰退,房子的价值也有可能下降。

三、学区房的潜力是否更大一些? 

在美国,是否购买学校附近的房子,要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛,价格也相对较高,与同等条件的房子相比,一般有5%的溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便;但是也有缺点:学校附近环境比较嘈杂,降低了生活的舒适性。 

如果购房用于出租,学校附近的房子比较容易租出去。举例来说,如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月,那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月;所以学校附近的房子出租,每年收到的租金确实高一点。但是房子初始买价也相对较贵,基本上两相抵消。 

另外,学校附近的租客大多是学生,他们大多对房子不夠爱护,间接造成保养成本上升;所以综合考虑,学校附近的房子并没有特别了不得的优势, 也可以说它的优势已反应在房价上了。

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四、独立屋与城市屋比较 哪个租金更高?  

城市屋和独立屋有很大的不同,但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于:城市屋一般没有庭院或者庭院很小,所以占地面积不大,价格差别也不大,从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大,尺寸和内部设施天差地别,所以不同的独立屋价格相差非常大,从二十几万美元(较差的城市)到几千万美元的立屋都有;在一些比较差的城市,也有十几万美元的独立屋。 

如果购房用于出租,城市屋的租金率相对比较高,因为它的初始投入比较小;但是独立屋的潜力比较大。所以作为投资,两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择,首先要看自己的预算有多少,如果预算不到二十万美元,就不用考虑独立屋;如果预算在二十万美元到五六十美元之间,则两者都可以考虑,可以综合具体情况和自己的偏好进行选择;如果预算在六十万美元以上,那可以考虑买独立屋,或者买几套城市屋(作为投资的情况)。

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五、区域公共服务水平对房屋价值影响大吗?  

答案是肯定的。在美国,公共服务水平甚至会对区域房价产生一定影响。当你开车经过一个考虑居住的小区,街道是否清洁整齐、维护合宜?公园是否干净整洁?公共运输设施是否就在附近?近的警察局和消防站在哪里?图书馆是否关闭了?缴纳房地产税的人减少,迫使很多市镇减少公共服务,你对小区的公共服务满意吗?陈旧的浴室或厨房总是可以装修,但小区较难改变。用心研究,以确保房子的所在小区对全家都适合,而这些则会对所在区域或小区的房屋价格有一定影响。 

六、治安越差是否房价越低?  

在美国,治安环境是影响房价的重要因素。中国去美国置业,除了需要考虑区域、配套等因素外,治安环境也非常有必要考虑进去。
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有哪些国家可以购房移民?

目前,真正施行购房移民政策的国家有:葡萄牙、西班牙、意大利、塞浦路斯和希腊。其中,葡萄牙的购房移民项目即“黄金居留许可签证”自2012年开放以来,一直备受中国投资者青睐。对于英国、美国、加拿大、澳洲等国,购买房产只能对申请移民时的资产证明有帮助。

购买海外房产之后,如果不是自住,那该如何打理?

您可以寻找当地的房产托管机构进行维护、打理,也可以选择我们外事邦服务,外事邦可以提供一站式装修、设计、租售及物业管理服务,让您海外置业无后顾之忧。

海外买房如何 “以房养学”?

房产的收益主要来自房产持有期间的升值和房租收入。“以房养学”便是以房产的收益来满足上学的支出。 以英国曼彻斯特为例,作为英国房价上涨和租金收益都靠前的城市,如果子女在曼彻斯特的大学留学,便可以尝试在大学附近投资一套房子,不仅可以自住甚至还可以考虑出租,留学期间的房产升值收益和租金收益可以抵消部分或全部的留学费用。

有哪些海外买房的热门城市?

海外买房的热门城市主要是发达国家的政治、经济、教育等资源富集的城市和发展中国家的具有高成长空间的城市。如:英国的伦敦、曼彻斯特,美国的纽约湾区、旧金山湾区、洛杉矶,加拿大的温哥华、多伦多、蒙特利尔,日本的东京湾区、大阪,澳洲的悉尼、墨尔本,马来西亚的吉隆坡,菲律宾的马尼拉等。

海外房产有学区房一说吗?

学区房并非是中国特色,在欧美许多发达国家,尤其是美国、英国、澳大利亚等英语国家也存在学区房的概念和类似的社会现象。 与中国类似,美国公立中小学采取的也是“就近入学”的原则,任何居住(租房也可以)在学区内的孩子,都享有免费教育的权利;而读私立学校则不受学区限制,通常只看学生是否付得起昂贵的学费并通过入学考试。 英国的学区房概念和入学政策与美国大同小异,但教育资源的竞争却更为激烈,学区房的溢价现象也较美国更为明显。英国学区房的平均溢价大概在15~20%左右,个别地区则会超过30%。

购买海外房产一般都有哪些费用?

在不同国家购买房产的费用一般不同,但有些费用,例如房产交易税费、律师费、估价费、交易经纪费、保险费等是较为常见的费用。

「永久产权」及「租赁产权」有什么区别?对业主有影响吗?

「永久产权」意味着业主永久拥有建筑物及其土地,并无需支付年度地租。业主有责任维护建筑物的结构–屋顶和外墙。 「土地租借权」又分为两种:一种是有年限的租借权,土地契约中明确表明租借期限,每年租金多少,及是否有续约权。 另一种是无限的永久租借权,租借人每年均须依租约付一定的土地租金,从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

海外房产产权都是永久的吗?

不同于中国的土地国有制,房屋70年产权年限,一般来说西方国家土地是私有制的,在国外,土地产权的形式主要分为两种:一是永久产权,另一种为租借权。

购买海外房产怎样申请按揭贷款?

第一步:联络贷款机构,可找外事邦 第二步:贷款机构会为您查找合适的贷款方,一般是银行 第三步:向贷方提供最近收入证明、资产证明等各类相关文件 第四步:贷款方会按照物业购入价向您提供贷款比例

购买海外房产可以贷款吗?

可以,不同国家、不同物业类型都有不同的贷款比例(首付20%-50%)和时间期限(3年-30年)。

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