目前新西兰的房市火热,很多人都关注着买卖房产这一话题。然而在房产交易里涉及到的法律非常多,需要注意的事项也很多。
在新西兰房产交易有两种方式,拍卖 (auction agreement) 和买卖 (sales and purchase agreement) 。下面就具体来介绍一下这两种方式。
房产拍卖 (Auction Agreement)
拍卖和买卖的区别在于,在拍卖房产上,卖家做的工作相对会少一些,而买家需要做的事情更多。
卖家注意事项
当卖家拿房产去拍卖时,需要和中介做一些相关的调研以及签订拍卖合同,并且需要估算房屋的不动产(即,固定资产),因为这些不动产都是需要一起交付给买家的。
卖家还需要注意的是房屋是否进行过更改或扩建,在做更改或扩建的工作时,是否有申请到政府许可(building consent)。如果做了需要building consent的改建工作的话,那么就要在Land Information Memorandum Report (LIM report) 里面显示出相关证据。
举例来说,很多人在买了房子以后,想要扩大阳台,建一个玻璃屋,类似这些改动和扩建都是需要去跟市政申请得到许可,才可以动工进行更改扩建。
当卖家对房产做了一些更改或扩建,且这些更改或扩建是需要得到市政许可的,但是并没有获批,那么卖家就有责任在合同里将相关改建披露出来。如果没有披露,也没有跟买家进行说明,交割后买家一旦发现,就会追究卖家的责任。新西兰的法律追诉期是7年,所以这一点对于卖家来说是需要慎重的。
买家注意事项
买家需要做的工作相对更多。买家拍到一套房产后,需要在规定的交割日期内去执行合同。所以在拍卖之前,就应得到贷款的预批,并且需要提供资金来源的相关证明材料。买家还需要提前准备好房子的building report和title,这些材料一般会由拍卖的中介提供。中介提供的材料里,title会显示整块土地所具有的interests,比如某些房子虽然是一栋永久产权的物业,但在title上会注册interest,通常会包括一些限制和通用权,也包含一些政府注册的公告。
除了房产面积和产权年限,在拍卖前还需要注意的一点是房产是否存在一些限制,例如不能再分割,或者由于房产所在位置有排水管道的通过而不允许再开发等。房产的LIM report会显示该物业是否有Code Compliance Certificates (CCC),或者是这个房产在最近10-20年是否进行了分割或合法扩建,这些相关记录都可以查看。除此之外,在LIM report里还能看到该房子所在地区是否为洪水区,如果是在洪水区的话,那么会存在被淹的可能性。尤其是当买家有计划在未来对土地进行开发的意向,更需要检查LIM report和相关文件,来确认是否存在不能分割等限制。如果有需要,可以找律师帮忙查看相关文件。
如果房产拍卖成功,买家会先需要缴纳10%的定金,这时合同将变为无条件的合同,买家就不能退出了。在这种情况下如果买家想要退出,唯一的转让方法是提名(nominate)他人,让他人接盘完成购买。
房产买卖 (Sales and Purchase Agreement)
不同于房产拍卖,房产买卖会留给买家更充裕的时间。买家开价给卖家,看卖家是否接受,如果卖家接受,买家还要看买卖合同上有哪些条件,常见的条件是要求提供资金相关的材料、building report和LIM report。通常卖家会给买家5-10工作日的时间,去申请贷款以及完成相应材料的准备和审核。
一般情况下,LIM report是需要买家自己去向市政申请的,不过也可以通过中介或律师协助索要。市政一般会提供两种服务,一种是加急服务,在三个工作日内提供LIM report;第二种是一般服务,但需要十个工作日。所以,买家需根据自己的实际情况进行选择。
Building report一般就是买家找评估师看房评估并出具报告,报告分口头和书面。口头的相对便宜,但是有的时候银行贷款会要求提供书面材料。另外,如果房子有问题,比如漏水、墙面瓷砖有破损,想要对卖家提出修整要求的话,也需要出具书面报告。只有口头协议,以后出现问题要argue会很难,所以还是书面的building report更有效。另外,银行批贷款的时候,对一些房子是有额外要求的,比如外墙是plaster的房子,会需要builder用湿度测量仪查看有没有漏水和裂缝等问题,并出具相应的报告。但不是所有的builder都会提供这个服务,所以如果是买这种物业的话,需要提前调查清楚。
以上就是今天介绍的关于房产交易的两种方式,以及买家和卖家分别需要注意的问题,希望对大家有所帮助。
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