1031交换是从美国国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得。“交换”并不是指两位业主真正交换房产，而是指业主卖出一处投资（非自住）房产后再购入另一处。某项资产的出售价格高于原购买价格，即发生资本收益，个人资本收益的稅率为15％，公司则为35％。1031交换是向投资者提供一项保留资产组合价值的最佳税务策略，通过交换，投资人可以延迟支付资本所得稅。
我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势：
陈女士拥有一个含有3个套间的小型公寓楼并出租给他人（她本人住在其它地方）。她付清了所有的抵押贷款。陈女士花了20万美元购买了该房产，但由于每年投资资产报税已报了多年折旧费（depreciation），使得她的调整税基数（adjusted tax basis）为10万美元（已报了折旧费10万元）。该楼房的市场价值为40万美元。陈女士决定出售此楼房并买下另一处售价同是40万美元的楼房。
第一种选择：
陈女士可以在公开市场上出售她的房产。假设她将得到40万美元。但由于她的计税基础（tax basis）是10万元，她将实现资本收益（capital gain）30万元。又因为她已经拥有该房产超过1年，她将要缴纳20万美元纯收入中15%的税收（20万美元*15％= 30000美元）。此外，陈女士将付10万元折旧费中的25%（10万美元*25％= 25000美元）。交易的结果是，陈女士将支付55000美元的联邦税。如果没有其它资金来源，陈女士将无法购买另一幢同是40万美元售价的楼房，因为她现在只剩下345000美元（$400000 – $30000 – $25000 = $345000）。
第二种选择：
采用1031交换。陈女士可以在出售她现有房产的同时购买另一个房产，而不必支付任何联邦税收。这样她就节省了55000美元。
正如你所看到的，当你进行价值对等或以小换大的财产交换时，1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足（在房地产中，大部分房地产定义为相似财产），投资者通常运用这个条款。
1031 税例主要条款
1. 需要以“同类”(LIKE-KIND) 物业作交换。但“同类”的定义很广阔，只要是赚取租金入息的物业便可。故此，公寓可以换货仓，空地可以换单一住宅，办公大楼可换公寓.....在美国以外的物业不能作交换。
2. 需要换相等或更高市值的物业，而且净值应全部放入新交换的物业上，即不能减少抵押贷款，否则有部份会成为“靴子”(BOOT) ，需要付资本增值税。
3. 需要按45/180 天条例，下面再作解释。
4. 需要由交易开始便申明为1031交换，并在卖出的物业close escrow 前，和交换公司签订合同。（注：如果卖出的物业已经成交，再去找exchange的公司便来不及了）
45/180天条例
1031条例里面，有两个时期十分重要。第一个是“订明期”(IDENTIFICATION PERIOD)，即原来物业交易完成开始的45天内定明意向交换的物业。第二个是交换期(EXCHANGE PERIOD)，是由原来物业交易完成开始的180天内要完成交换物业的过户手续。这两个日期十分严格，迟一天都会导致交换失败，而失去延税优惠。
订明交换物业 (IDENTIFICATION) 注意要点：
不论原来物业数目多少，在订明期内，交换人必须按以下三个条例中的任何一项，以书面确定意向交换物业﹕
1. 三个物业条例﹕不论订明意向交换的物业之总值，订明的物业数量不能超过三个。2. 两倍价值条例﹕不论订明物业之数目，不能订明超过原来物业价值两倍的物业。
3.百分之九十五条例﹕不论订明的物业之数量，将来真正交换物业的价值不少于订明物业价值总和的百分之九十五。
订明物业时，必须清楚地以书面在验证期内通知“被认可的中间人公司”。“中间人公司”提供的服务，可以全部用电话、传真和邮件进行，他们收费一般分为两种，一种是几百元费用加上Escrow帐户内的利息由中间人公司收取；另一种是比较高的费用（大约一千元以上），但交换人可得到Escrow帐户内的利息。收费详情应向中间人公司查询。
