房产是备受澳洲人青睐的投资选择，差不多每10个澳洲人中就有一个拥有一套投资房产。
乍看之下，房产无非就是钢筋水泥，似乎非常简单——许多人也确实喜欢房产投资看得见摸得着的这一特点。
但和任何其他种类的投资一样，如果你想要成功，就应该切切实实地从概念、原理和实际操作上去彻底理解它。
本篇攻略从房产投资的特点、成本、流程和常见错误等方面为你详解房产投资的每一步。如果你是第一次进行房产投资的新手投资者，那么看完这一篇，相信你会对房产投资的理解上一个台阶。
01 、房产投资的独特优势与注意事项
●独特优势●
☑ 租金收入
你的租客会帮助你负担很大一部分的贷款还款，并最终为你提供被动收入。
☑ 资本增值
如果你的房产价值有所上涨，你在出售时就能享受到这部分的资本增值。同时，出售并不是唯一一种将房产资本增值变现的方法，你还可以选择通过贷款重组（refinance）来释放出你的房屋净值（equity）。
☑ 抵税
大部分的投资房产支出在减去租金收入之后都可以用来抵扣应税收入，这些支出包括你的房贷利息、物业维护费用，也包括“纸面”上的开销，比如房产折旧等（新房的折旧常常高达数万澳元）。当你持有多于12个月后再出售时，房产还能享受50%的资本利得税折扣。
☑ 杠杆/复利
对于住宅房产，澳洲银行愿意借出最多房产价值80%的贷款，也就是说，当你投资房产时，你可以只用20%的首付来撬动更高的投资回报率（ROI）。
●注意事项●
☑ 长期投资 – 在房产投资中，通常你持有的时间越长，资本增值也就越多。一般来说，你需要持有超过15年来享受可观的资本增值，所以投资房产时，始终保持长线思维是关键所在。
☑ 成本 – 尽管退税可以帮助投资者降低持有成本、甚至将现金流扭负为正，但在部分情况下，租金收入可能无法完全覆盖你的贷款还款及其他开支。同时，在持有房产的过程中还可能会出现一些不可预见的开支，比如房屋或设施的修理等。因此，在投资过程中始终留有财务上的缓冲空间是极为重要的。
☑ 空置– 在出租房产的过程中，你可能会遇到空置期，也就是没有租客。在这样的情况下，你需要自己负担所有的开销。因此，在投资之前，应该考察房产所在区域的市场空置率情况，并将这一空置率数据考虑进你的现金流计算和应急储蓄之中。
☑ 利率变化 – 目前的利率处于历史最低水平，并且根据预测这一低利率还将持续数年之久。虽然这非常有利于投资者入市，但因为房产是长线投资，也应考虑到将来可能出现的利率上升，并将这种可能性考虑进自己的现金流计算之中。
☑ 入场成本和退出成本 – 购买和出售房产时会产生的印花税和资本利得税等是一笔很大的成本。不过，你可以通过贷款重组/提取净值等方法来推后纳税。
02、房产投资的成本
●购买成本（一次性支出）●
☑ 印花税：一般由买家缴纳，符合条件的首次置业买家购买全新房产时可能会有优惠，请查看所在州的最新政策条款。
☑ 法律费用：好的律师会在查阅合同的时候仔细检查条款，并保护你的利益。
☑ 建筑/害虫检查费用：在购买房龄较老的二手房之前，检查白蚁等虫害时是非常重要的。如果购买的是全新房产，可能不太需要考虑虫害，但你可以选择在交房时聘请专业的建筑验收服务来检查房产是否有瑕疵。
☑ 贷款注册/过户费：注册贷款及房产过户产生的费用。
☑ 贷款申请费：申请设立贷款产生的费用。
☑ 借方贷款保险（LMI，首付低于20%时适用）：一般来说仅有贷款的第一年需要支付。
☑ 折旧报告：对于新房买家来说，购买一份折旧报告是非常重要的，因为折旧报告可以列出你在今后数年中每年房产所产生的折旧，这可以为投资者带来成千上万澳元的退税。
●持有成本（持续支出）●
☑ 贷款还款
☑ 市政费/水费
☑ 房东保险
☑ 物业费– 一般适用于公寓和部分联排别墅
☑ 土地税 – 将投资房产分布于不同的州有助于你保持在土地税起征点之下
☑ 物业管理费
☑ 房产修理及养护费用
☑ 会计费
☑ 建筑保险费 – 一般适用于别墅和部分联排别墅
第一次投资澳洲房产，需要做哪些准备呢？做为贷出多少钱？投资哪些地段是最佳选择？买新房还是二手房？
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